24-36 Meses de Oportunidad Única
Antes de la llegada de los megaproyectos comerciales a la zona norte de Cartagena
Las Cañas Plaza representa una oportunidad de first-mover advantage en el corredor comercial de mayor crecimiento de Cartagena. Con 5,200 m² de GLA en formato strip mall, el proyecto capitaliza:
Evaluación de la competencia actual y futura en el corredor norte de Cartagena.
La ventana de oportunidad se cierra progresivamente con la llegada de megaproyectos.
Categorías comerciales sin presencia en la zona norte de Cartagena.
| Categoría | Plaza Las Ramblas | Kristal (2028) | Buenavista (2028) | Las Cañas |
|---|---|---|---|---|
| Showroom Automotriz | — | — | — | OPORTUNIDAD |
| Servicios Automotrices | — | — | — | OPORTUNIDAD |
| Ferretería / Home | — | Posible | — | OPORTUNIDAD |
| Gimnasio Boutique | — | Posible | Posible | OPORTUNIDAD |
| Supermercado Express | — | Éxito | Éxito | Complementario |
| Electro / Tech | — | Probable | Probable | OPORTUNIDAD |
| Restaurantes F&B | Limitado | Sí | Sí | Complementario |
| Farmacia / Droguería | — | Probable | Probable | OPORTUNIDAD |
Marcas y operadores sin presencia en Cartagena norte, segmentados por prioridad.
Muebles y hogar. Sin tienda en Cartagena. Formato ideal para strip mall.
Electrónica y tecnología. Presente en otras ciudades, no en Cartagena.
Fitness boutique. Demografía perfecta en Serena del Mar.
Showroom automotriz. Sin opciones en zona norte.
Supermercado regional. Alternativa a Éxito para conveniencia.
Home improvement. Formato express ideal.
Discounter. Crecimiento agresivo, busca ubicaciones estratégicas.
Servicios automotrices. Mercado completamente desatendido.
Gimnasio low-cost. Busca densidad poblacional.
Farmacia. Excelente track record en strip malls.
Conveniencia 24h. Expansión agresiva en Colombia.
F&B regional. Alta demanda por falta de opciones.
Fuente: Proyecciones basadas en desarrollo de Serena del Mar y Barcelona de Indias
| Desarrollo | Habitantes | Estado |
|---|---|---|
| Serena del Mar | 108,000 | En desarrollo |
| Barcelona de Indias | 15,000+ | Construcción |
| Otros desarrollos | 10,000+ | Proyectado |
| Escenario | Ocupación | Renta Prom. | NOI Anual | Yield on Cost |
|---|---|---|---|---|
| Conservador | 80% | $50,000/m² | COP $1,650 MM | 8.3% |
| Base | 90% | $57,000/m² | COP $2,058 MM | 10.4% |
| Optimista | 95% | $65,000/m² | COP $2,470 MM | 12.5% |
| Ubicación | Renta/m²/mes |
|---|---|
| Centro Cartagena (premium) | $80,000 - $120,000 |
| Bocagrande | $70,000 - $100,000 |
| Plaza Las Ramblas | $60,000 - $70,000 |
| Las Cañas Plaza | $45,000 - $85,000 |
| Tipo de Activo | Cap Rate |
|---|---|
| Centro comercial premium | 6.0% - 7.0% |
| Strip mall estabilizado | 7.0% - 8.5% |
| Retail secundario | 8.5% - 10.0% |
| Las Cañas (salida) | 7.5% |
| Riesgo | Severidad | Probabilidad | Mitigante |
|---|---|---|---|
| Competencia acelerada Megaproyectos abren antes de lo esperado |
Media | Baja | Formato diferenciado (strip mall vs. mall). Foco en categorías no cubiertas (automotriz). Contratos largos con anclas. |
| Retrasos en construcción Permisos, clima, suministros |
Media | Media | Terreno propio sin contingencias. Diseño simple (estructura metálica). Contingencia del 7% en presupuesto. |
| Pre-arrendamiento insuficiente Menos del 50% antes de construcción |
Alta | Baja | Contactos activos con concesionarios. Pipeline de inquilinos identificados. Incentivos para early adopters. |
| Crecimiento demográfico menor Serena del Mar se desacelera |
Baja | Baja | Demografía actual ya justifica el proyecto. Múltiples desarrollos en zona (Barcelona, otros). |
| Costos de construcción Inflación en materiales |
Media | Media | Contingencia incluida. Estructura metálica con precios más estables. Contratos fijos con proveedores. |
| Riesgo cambiario Devaluación del peso |
Baja | Media | Proyecto en COP. Rentas indexadas a IPC. Costos mayormente locales. |
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